Předpokládaným účelem rekonstrukce bytu je nové uspořádání celkového prostoru bytu tak, aby vyhovoval našemu pohodlí, způsobu života a potřebám všech členů domácnosti. Rekonstrukce má bytu vdechnout nový život a nám nový začátek. Výchozím dokumentem je tedy návrh rekonstrukce bytu, tzv. architektonická studie. Ta má za úkol vytvořit uspokojivý prostorový, výtvarný a funkční koncept.
Při plánování rekonstrukce myslete nejen na design a komfort, ale i na náročnost údržby, ekologický standard a praktičnost bydlení. Myslete i na budoucnost – třeba se od vás už děti odstěhovaly, ale zanedlouho budete potřebovat pokojíček pro vnoučata. Vybourání příčky pokoje a zvětšení obýváku si raději ještě promyslete.
Rovněž je důležité mít představu o podobě bytu po rekonstrukci. Nebojte se si nakreslit plánek, kde zahrnete plánované úpravy i výsledný vzhled bytu. Zjistíte tak, zda bude potřeba něco bourat nebo stavět. Na základě toho totiž budete také hledat řemeslníky a žádat o povolení.
Zhodnotit stav bytu a naplánovat postup rekonstrukce
Obecné požadavky výstavby, obecné techniky stavebního zákona by měly být přiměřeně aplikovatelné i na realizaci rekonstrukce. Přiměřenost závisí na tom, že nelze splnit všechny požadavky, pokud jsou změny provedené na nemovitosti omezeny rozsahem, jak tomu často bývá u rekonstrukce. Mezi základní pilíře obecných požadavků, se kterými se stavebník provádějící přestavbu bude nucen vypořádat, patří mechanická odolnost a stabilita, požární bezpečnost, ochrana zdraví a životního prostředí, bezpečnost užívání, ochrana proti hluku, úspora energie a tepelná ochrana, a to jak ve vztahu k materiály použité v procesu přestavby, také související se stavebními postupy během procesu rekonstrukce. Konkrétní požadavky, které musí stavebníci splnit, naleznete ve vyhlášce MMR č. 268/2009 Sb. Pokud jde o technické požadavky na stavby, nařízení vlády č. 163/2002 Sb., stanoví technické požadavky na vybrané stavební výrobky, nařízení vlády č. 190/2002 Sb. Tento zákon stanoví technické požadavky na stavební výrobky s označením CE spolu se zákonem č. 22/1997 Sb. O technických požadavcích na výrobek. Dále nelze pominout vyhlášku MMR č. 398/2009 Sb. Obecné technické požadavky na zajištění bezbariérovosti budov a specifické závazné předpisy pro samosprávné subjekty, např. vyhláška č. 26/1991 Sb. HL. Obecné technické požadavky hl. m. Prahy na hlavní stavby. Praha .
Kromě všech výše uvedených děl stojí za zmínku ještě jedna důležitá věc. V případě širší rekonstrukce a povinnosti ohlášení či povolení stavebnímu úřadu je nutné splnit všechny požadavky současných vyhlášek. Někdy to může být komplikované .
Nejpodstatnější stránkou rekonstrukce je její financování. Uvědomte si, kolik jste schopni a ochotni do rekonstrukce investovat. K vytvoření co nejpřesnější představy o rozpočtu je zapotřebí průzkum trhu. Zjistěte, kolik stojí práce, stavební materiál, zařízení, ale i odvoz odpadu či závěrečný úklid. Při kalkulaci ceny nezapomeňte započítat všechny potřebné položky. Téměř vždy se ještě nějaký neočekávaný výdaj objeví, mějte proto k dispozici minimálně 10–15% rezervu. Pokud stále nemáte jasnou finanční představu, nebo v některých věcech váháte, raději si nechte poradit a své plány proberte s finančním specialistou, který vám bude od začátku pomáhat s plánem financování.
Na začátek si tedy ujasněte, jaký rozsah vaše rekonstrukce bude mít a dle toho plánujte dále. V případě malé rekonstrukce nemusí být problém plánovat svépomocí. V případě opravdu rozsáhlé rekonstrukce přizvěte k plánování projektanta, který vám vysvětlí, jaké z příček jsou nosné a nebo kde v kuchyni rozhodně neplánovat dřez. V případě nosných příček to bude taky právě projektant, který vám připomene nutnost stavebního povolení či souhlasu SVJ.
Když se pouštíte do složitějších rekonstrukcí, ke kterým si zvete řemeslníky a případně i architekta a projektanta, bude sestavení rozpočtu na nich. „Požádejte řemeslníky o hrubý odhad. Většinou vám spočítají cenu na základě průměrných cen, ale mohou zohlednit i vlastní zkušenosti s podobnými stavbami,“ doporučuje Lukáš Zimandl ze studia Design4Function. Pozor, i obyčejná rekonstrukce koupelny nemusí být u starší nemovitosti nic jednoduchého, pokud budete muset sahat do rozvodů elektřiny, vody či odpadu, nebo budete chtít upravit její dispozici. A pokud ještě nejste úplně rozhodnuti, co všechno chcete nebo potřebujete rekonstruovat, přečtěte si náš článek Financování a rozsah rekonstrukce.
Najměte si profesionály, jako jsou architekti a dodavatelé, kteří vám s rekonstrukcí pomohou.
Existuje několik možností, jak k celému procesu rekonstrukce přistupovat. Pokud máte ve svém okolí či v rodině schopné řemeslníky, zedníky, architekty, nebo bytové designéry, kteří jsou ochotni vám pomoci, máte z poloviny vyhráno. Pokud takové možnosti nemáte, budete si muset vybrat. Buď si celou rekonstrukci řídit sami, nebo se obrátit na odborníky, kteří zajistí a zkontrolují celý proces od začátku do konce.
Pokud plánujete rozsáhlou a kompletní rekonstrukci, vzít si na pomoc odborníka se vám určitě vyplatí. Odborné společnosti, mezi které patří například ProBydlení, zajistí, aby do sebe vše zapadalo, nabízejí poradenství a sestavení investiční strategie, vyhledání, výběr a prověření nemovitosti, kalkulaci výnosu a správu nemovitosti, prověření technického stavu nemovitosti odborníkem, poradenství prostřednictvím interiérových designérů, poradí i s finanční, právní a daňovou stránkou až po klasické realitní služby, například vyhledání specifické nemovitosti. Není nic jednoduššího, než se na takovou firmu obrátit a domluvit se na postupu a objemu služeb, kterých využijete.
Dobrý výběr kvalitní stavební firmy oceníte už v průběhu rekonstrukce. Raději ale nepočítejte s tím, že vás už nečekají jiné starosti. Na řemeslníky se musí dohlížet. Pokud nemáte stavbyvedoucího, který vše pohlídá, ujistěte se, že řemeslníci dělají vše podle plánu. Tato činnost vás může stát hodně hodně času. Oproti tomu architekt si dohled nad rekonstrukcí vezme pod svá křídla.
Dokončete rekonstrukci a zajistěte, aby byt splňoval všechny bezpečnostní a stavební požadavky.
Z hlediska současných platných předpisů se uplatní veškeré požadavky na projekt také při rekonstrukci stavby. Stavba se posuzuje podle norem platných v době zpracování projektu rekonstrukce; tedy musí se ohledně statiky a dalších aspektů bezpečnosti provádět příslušné průzkumy a výpočty v rámci zpracování PD. Projektant nemůže ponechat odpovědnost za statické posouzení stávající konstrukce na investorovi a nezohlednit při rekonstrukci její stav, autorizovaná osoba odpovídá za odbornou úroveň činností dle §12 AZ. K tomu přistupuje i ustanovení §159 odst. 3 SZ projektant odpovídá za správnost, celistvost, úplnost a bezpečnost stavby jejíž dokumentaci zpracovával. Odkazované ustanovení stanoví také, že statické a popřípadě jiné výpočty musí být zpracovány tak, aby byly kontrolovatelné. Odpovědnost projektanta tedy zahrnuje i statiku, tomu se rozhodně nelze ve vymezení odpovědnosti nikterak vyhnout, už proto aby projektant uceleně završil komplexní posouzení stavby. Můžete tedy navrhnout klientovi zadání statického posouzení před nebo v rámci Vašeho projektu pro rekonstrukci či rozhodnout o tom, že nebude zapotřebí. Pokud nebude statický průzkum z určitých důvodů nutný, je toto pro Vás směrodatné, ovšem v případě potřeby tento postup budete obhajovat a k tomu potřebujete pro sebe i pro ostatní řádné odůvodnění.
Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. V otázce oprávněnosti zpracovat dokumentaci skutečného provedení stavby se uplatní důvodová zpráva k citované vyhlášce. Podle důvodové zprávy je pořízení této dokumentace v podstatě měřickou a kresličskou prací, nikoli tvůrčí projektovou dokumentací. Z uvedeného důvodu není dokumentace skutečného provedení považována za vybranou činnost ve výstavbě podle § 158 odst. 1 a 2 stavebního zákona.
Většinou stačí napsat, v jakém patře a jak dlouho budou úpravy prováděny. Rozhodně budete muset během stavebních prací respektovat noční klid. Od desáté večer do šesté ráno z vašeho bytu nesmí vycházet žádný hluk. Sousedi by na vás mohli volat i policii.
